Temi, riflessioni e nuove idee per riuscire a concretizzare la riforma degli estimi del Catasto fabbricati.

E’ dagli anni ‘90 che si discute di revisione generale degli estimi catastali, senza arrivare ad una soluzione concreta. In effetti, una revisione parziale è stata condotta per adeguare le rendite dal triennio censuario 1937-39 al biennio censuario 1988-89; di fatto dal 1962, anno di entrata in conservazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, non è mai stata effettuata una vera revisione generale degli estimi, che la legge invece impone con cadenza massima pari a dieci anni l’una dall’altra.

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Vari sono i motivi che possono aver causato l’imperdonabile ritardo; questioni politiche sono da mettere certamente in conto, poiché l’argomento si presta agevolmente a strumentalizzazioni che possono ritorcersi contro chi propone la revisione, ma, probabilmente, la ragione più consistente di tutte è da individuarsi nelle gravi criticità che hanno afflitto ed ancora affliggono l’attuale sistema degli estimi. Il classamento delle categorie ordinarie è determinato, tramite l’attribuzione di categoria e classe, per comparazione diretta, procedimento del quale però non sono rinvenibili nelle disposizioni di legge e di prassi le istruzioni operative su come condurre, in pratica, la stima.

Alcuni brani delle Istruzioni catastali fanno comprendere come, in effetti, il classamento per comparazione diretta è stato originariamente concepito come una sorta di procedimento di stima «a vista», che presupponeva cioè l’ispezione materiale di tutte le unità immobiliari urbane. Si è dunque di fronte ad una criticità mai superata, che si vorrebbe risolvere per mezzo di metodi e strumenti di nuova concezione, sostanzialmente copiati dall’estimo di scuola anglosassone. Queste innovazioni però sono anch’esse intrise di un consistente numero di criticità, che rendono assai dubbia la possibilità di un adeguato adattamento al contesto territoriale italiano. La situazione attuale non è certamente buona, il sistema attuale, così com’è, oramai non è più in grado di garantire un adeguato livello di perequazione impositiva, mentre il nuovo sistema è, già in partenza, potenzialmente gravato da una serie di consistenti criticità che pongono legittimi dubbi su come possa essere reso operativo.

Non è da escludere che una delle cause del logorante procrastinarsi dell’avvio della fase di riforma consista proprio nella difficoltà di trovare credibili soluzioni, teoriche e pratiche. Oggi dunque ci si trova in una situazione che ha aspetti paradossali, da una parte sopravvive un consunto sistema catastale, dall’altra non si intravvede un futuro certo. In questo contesto si pone la nuova proposta, recata dall’e-book, il quale ha l’ambizione di trattare alcuni importanti temi catastali in modo semplice, ma, nel contempo approfondito. L’argomento principale è il sistema degli estimi catastali e la sua riforma, esso non è una entità a se stante, bensì giustapposta in una realtà socio-economica complessa, gravata da criticità sensibili.

Si individuano, prima di tutto, delle problematicità nel mondo economico, che possono essere aggravate da inappropriati comportamenti etici da parte degli attori economici. Queste criticità, inevitabilmente, si riverberano sull’estimo, scienza su cui è fondato il sistema degli estimi catastali.

L’analisi condotta mette in evidenza che anche i più recenti provvedimenti normativi sembrano essere affetti dalle gravi criticità individuate. Le conclusioni dell’analisi portano alla proposizione di alcuni principi e strumenti operativi per indirizzare a buon fine la riforma degli estimi.

Luigi Caraglio – Revisione degli estimi catastali – Exeo Edizioni dicembre 2018

 

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Renato Iovine, “Metodologie statistiche per la stima immobiliare”

La legge delega 23 marzo 2014, n. 23, per la Riforma del catasto edilizio urbano, ha aperto la strada all’utilizzo di metodologie statistico-matematiche per la determinazione degli estimi catastali. Si tratta di procedure sinora poco conosciute e sviluppate esclusivamente a titolo sperimentale in applicazioni di ricerca scientifica nell’ambito dell’estimo immobiliare.

L’applicazione delle metodologie richiede una figura professionale “speciale”, con bagaglio di conoscenze variegato che va oltre quelle usuali nel possesso di un esperto in materia di estimo, fino all’acquisizione di padronanza su alcune nozioni, principi, procedure statistiche e matematiche di base.

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Copertina di “Metodologie statistiche per la stima immobiliare” di Renato Iovine

Tali ultime conoscenze sono molto complesse, di fatto sono oggetto di studio in vari esami universitari dei corsi di statistica,   e per questioni di economia imprenditoriale – con cui deve fare i conti ogni professionista – non possono essere, convenientemente, apprese da voluminosi tomi peraltro a contenuto generale.

L’autore, a fronte di questa richiesta informativa dei professionisti tecnici, con il presente e-book,  ha associato a conoscenze dell’estimo tradizionale altre statico-matematiche, estrapolate dall’estesissimo universo di pubblicazioni di settore, costituenti nozioni essenziali ed utili, oltre che per comprendere il fenomeno, sufficienti anche per condurre alcune  sperimentazioni ed applicazioni pratiche in proprio nell’ambito dell’estimo immobiliare e quello che sarà l’imminente panorama anche dell’estimo catastale.

L’ebook si compone di tre capitoli, il primo dedicato a richiami di statistica, il secondo all’illustrazione dei vari modelli di regressione multipla ed il terzo ad una applicazione pratica (con tre modelli) finalizzata alla individuazione di una funzione di stima immobiliare, quale quella prevista dalla legge delega per la imminente riforma del sistema estimativo del catasto dei fabbricati.

La guida si rivolge sia a professionisti esperti per l’allineamento alle nuove procedure tecniche la cui conoscenza è indispensabile per un positivo proseguo nella gestione delle pratiche catastali e relativi ricorsi tributari, tanto ai neofiti del settore dell’estimo immobiliare e catastale, che possono usufruire,  in abbinamento, della consultazione degli altri ebook della collana editorale “catasto e cartografia” di Exeo Edizioni s.r.l.

Il testo è altresì raccomandato per professionisti tecnici dipendenti di Enti pubblici in generale ed, in particolare, a quelli dell’Agenzia delle Entrate e dei Comuni, chiamati a gestire questo importante processo.

Renato Iovine, “Metodologie statistiche per la stima immobiliare”, Exeo Edizioni 2015