Temi, riflessioni e nuove idee per riuscire a concretizzare la riforma degli estimi del Catasto fabbricati.

E’ dagli anni ‘90 che si discute di revisione generale degli estimi catastali, senza arrivare ad una soluzione concreta. In effetti, una revisione parziale è stata condotta per adeguare le rendite dal triennio censuario 1937-39 al biennio censuario 1988-89; di fatto dal 1962, anno di entrata in conservazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, non è mai stata effettuata una vera revisione generale degli estimi, che la legge invece impone con cadenza massima pari a dieci anni l’una dall’altra.

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Vari sono i motivi che possono aver causato l’imperdonabile ritardo; questioni politiche sono da mettere certamente in conto, poiché l’argomento si presta agevolmente a strumentalizzazioni che possono ritorcersi contro chi propone la revisione, ma, probabilmente, la ragione più consistente di tutte è da individuarsi nelle gravi criticità che hanno afflitto ed ancora affliggono l’attuale sistema degli estimi. Il classamento delle categorie ordinarie è determinato, tramite l’attribuzione di categoria e classe, per comparazione diretta, procedimento del quale però non sono rinvenibili nelle disposizioni di legge e di prassi le istruzioni operative su come condurre, in pratica, la stima.

Alcuni brani delle Istruzioni catastali fanno comprendere come, in effetti, il classamento per comparazione diretta è stato originariamente concepito come una sorta di procedimento di stima «a vista», che presupponeva cioè l’ispezione materiale di tutte le unità immobiliari urbane. Si è dunque di fronte ad una criticità mai superata, che si vorrebbe risolvere per mezzo di metodi e strumenti di nuova concezione, sostanzialmente copiati dall’estimo di scuola anglosassone. Queste innovazioni però sono anch’esse intrise di un consistente numero di criticità, che rendono assai dubbia la possibilità di un adeguato adattamento al contesto territoriale italiano. La situazione attuale non è certamente buona, il sistema attuale, così com’è, oramai non è più in grado di garantire un adeguato livello di perequazione impositiva, mentre il nuovo sistema è, già in partenza, potenzialmente gravato da una serie di consistenti criticità che pongono legittimi dubbi su come possa essere reso operativo.

Non è da escludere che una delle cause del logorante procrastinarsi dell’avvio della fase di riforma consista proprio nella difficoltà di trovare credibili soluzioni, teoriche e pratiche. Oggi dunque ci si trova in una situazione che ha aspetti paradossali, da una parte sopravvive un consunto sistema catastale, dall’altra non si intravvede un futuro certo. In questo contesto si pone la nuova proposta, recata dall’e-book, il quale ha l’ambizione di trattare alcuni importanti temi catastali in modo semplice, ma, nel contempo approfondito. L’argomento principale è il sistema degli estimi catastali e la sua riforma, esso non è una entità a se stante, bensì giustapposta in una realtà socio-economica complessa, gravata da criticità sensibili.

Si individuano, prima di tutto, delle problematicità nel mondo economico, che possono essere aggravate da inappropriati comportamenti etici da parte degli attori economici. Queste criticità, inevitabilmente, si riverberano sull’estimo, scienza su cui è fondato il sistema degli estimi catastali.

L’analisi condotta mette in evidenza che anche i più recenti provvedimenti normativi sembrano essere affetti dalle gravi criticità individuate. Le conclusioni dell’analisi portano alla proposizione di alcuni principi e strumenti operativi per indirizzare a buon fine la riforma degli estimi.

Luigi Caraglio – Revisione degli estimi catastali – Exeo Edizioni dicembre 2018

 

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Casi di stima concernenti il segmento immobiliare delle aree edificabili o dei diritti edificatori

L’ebook vuole costituire una guida sintetica operativa per un corretto approccio alla valutazione  delle aree edificabili e dei diritti edificatori. Nell’ebook è presente, come strumento d’ausilio una illustrazione di concetti estimativi e di prescrizioni urbanistiche influenti sulla valutazione strumentali alla comprensione di casi di stima alquanto complessi. Sono sviluppati 10 esempi e che spaziano anche nei più complessi casi di stime di aree edificabili quali comparti edificatori, stima dei diritti edificatori e compensazione della volumetria, aree edificate illegittimamente occupate con opere pubbliche, stima del diritto del superficiario e del concedente.

 

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Gli esempi sono estrapolazione di elaborati professionali concreti affrontati dall’autore, esperto del settore, adattati alle esigenze didattiche del lettore in ricerca di formazione su questa tipologia di attività professionale. A tale fine, l’elaborazione degli esempi di stima viene integrata da richiami o note che consentono al tecnico di individuare il criterio di stima (aspetto economico del bene da stimare), il procedimento diretto o indiretto (metodo sintetico o analitico) nonché la conseguente applicazione delle più appropriate formule/algoritmi utilizzati che costituiscono elementi di calcolo per la definizione del valore immobiliare.

 

La stima delle aree edificabili – Andrea Dongarrà – Exeo Edizioni ottobre 2018

Il classamento catastale delle unità appartenenti alle categorie ordinarie

Il Catasto Fabbricati vive, oramai da decenni, un periodo di transizione che non sembra aver mai fine, nel quale è procrastinato l’attuale stato di fatto in attesa della sospirata revisione generale degli estimi. Il vigente sistema degli estimi catastali, introdotto con una normativa risalente alla prima metà del secolo scorso, è prigioniero di una intrinseca contraddizione, in quanto parti della normativa catastale furono concepite con ammirevole lungimiranza, ma altre risultarono inadeguate fin dalla entrata in conservazione dell’allora denominato Nuovo Catasto Edilizio Urbano nel lontano 1962. Il meccanismo di stima per classamento della rendita catastale parve fin da subito uno strumento mastodontico, inefficiente ed impreciso, mancante di un algoritmo per l’appropriata stima della rendita; questa criticità permane ancor oggi e proprio nel testo è contenuto una innovativa proposta per superare tale negatività e determinare la classe per il tramite di un apposito algoritmo. Il futuro, sempre promesso e mai realizzato, dovrebbe essere costituito da procedimenti di stima importati dall’ambito anglosassone, ma il prezzo che ci sarebbe da pagare è alto a causa di alcune incompatibilità tra la dottrina di tradizione italiana, inclusa nella normativa catastale vigente, e quella anglosassone.
Il cittadino comune e il professionista oggi si trovano dunque nella certezza di dover gestire, attraverso gli atti di aggiornamento catastale, il procedimento di stima per classamento, qualora ricorrano i presupposti per la determinazione o rideterminazione della rendita. Da questo punto di vista il lettore interessato può trovare un semplice strumento per interloquire correttamente con il professionista incaricato e provvedere ad un appropriato classamento, rispondente alle normative attualmente vigenti.

 

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La rendita catastale non è mai fine a se stessa, ma costituisce la base per l’imposizione fiscale immobiliare, la quale è sovente oggetto di inesatti luoghi comuni, la cui reale comprensione può consentire di far chiarezza sul ruolo dei vari soggetti che, a vario titolo, partecipano al processo impositivo e coglierne appieno le peculiarità e relative responsabilità. Molti luoghi comuni riguardano la famigerata revisione degli estimi catastali, la quale non è lo strumento attraverso cui aumentare le imposte sugli immobili, come erroneamente creduto da taluni, bensì l’indispensabile mezzo con il quale periodicamente vengono riallineate le rendite catastali per garantire l’equità del prelievo fiscale.

 
Il procrastinare, oltre ogni ragionevole misura, l’effettuazione della revisione generale, fino ad oggi mai eseguita nonostante siano trascorsi più di cinquant’anni dall’entrata in conservazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, ha portato ad un paradosso, poiché, preso atto di tutte le criticità proprie dell’attuale sistema degli estimi, la prossima revisione non verrà effettuata col meccanismo previsto dalle vetuste norme catastali, bensì con procedimenti importati dall’ambito anglosassone.
Infatti, nella permanenza dell’eccessivo stato di indecisione, il mondo non si è certo fermato ad aspettare che il titubante ed incerto potere politico italiano avviasse il procedimento di revisione. L’inarrestabile processo di globalizzazione ha fatto incontrare la dottrina estimativa di origine anglosassone con quella di tradizione italiana che è rimasta annichilita, con la conseguente inculturazione della dottrina anglosassone, molto permeabile alle criticità dell’economia, difetto che riguardava l’estimo italiano in misura molto minore. Dietro la denominazione di revisione generale in realtà oggi si cela una sostituzione completa del logoro sistema degli estimi catastali con uno di nuova concezione, basato su procedimenti importati dal contesto anglosassone.

 
L’Italia si trova dunque in un particolare stato di transizione nel quale è alle spalle un sistema degli estimi consumato dal trascorrere del tempo, intriso di criticità concettuali mai superate e non più adatto a descrivere correttamente la realtà corrente, ma il nuovo sistema degli estimi catastali si preannuncia, oramai da più circa venti anni, come uno strumento del quale si prefigurano un considerevole numero di gravi criticità dottrinali ed operative.
La pubblicazione aiuta il comune cittadino a orientarsi nell’indeterminata situazione attuale, porgendogli una visione semplificata della realtà catastale, sfrondata da tutto ciò che può essere ritenuto superfluo, mettendo bene in evidenza come il classamento sia a tutti gli effetti una procedura di stima appartenente a pieno titolo alla dottrina della scienza estimativa e non, come sovente percepito, come una mera procedura burocratica, appesantita oltremisura dall’imposto intervento di un tecnico abilitato.
L’approccio semplificato però non riduce in alcun modo il rigore scientifico con il quale gli argomenti sono esposti, anzi l’e-book contiene delle soluzioni per risolvere talune gravi criticità del sistema catastale vigente. Tali soluzioni costituiscono un prezioso strumento operativo per il professionista, sia egli «alle prime armi», piuttosto che un tecnico d’esperienza. Le medesime risultano inoltre una prefigurazione di taluni possibili modi per porre rimedio a certe criticità che già si intravvedono delineate, attraverso i provvedimenti normativi finora approvati, nel sistema degli estimi di nuova concezione.

 
Per comprendere bene il futuro prossimo venturo è allora indispensabile analizzare le criticità che, originate nel sistema economico, rischiano di transitare senza filtri nel nuovo sistema degli estimi. Le criticità possono essere riferite a due macroaggregazioni, la prima riguarda le grandissime problematicità che affliggono la modellizzazione degli eventi economici, la seconda riguardante invece aspetti di natura squisitamente etica nel comportamento dei soggetti economici. A monte di tutte le questioni ed implicazioni tecnico-scientifiche di dottrina e di prassi esiste dunque un ineludibile criticità di ordine etico.

 
La dualità tra etica ed economia, a sua volta, è sempre esistita e l’analisi, pur da diversi punti di vista, non ha mai consentito di addivenire a concrete soluzioni; la questione morale pertanto non è ancora stata risolta, sebbene i minimi presupposti per inviarla a soluzione siano ben noti a tutti: “basterebbe avere un maggior numero di persone oneste” (B. Croce).

 
L’amara ed inevitabile conclusione ultima è che, in assenza di comportamenti dei soggetti economici ispirati all’etica, anche le più sopraffine soluzioni teorico-pratiche, escogitate dalle menti umane, vengono depotenziate se non addirittura annichilite. Si entra in un circolo vizioso nel quale a bisogni umani, individuali e collettivi, si cerca di corrispondere con soluzioni teorico-pratiche, riprese dal corpo normativo, il quale è a sua volta oggetto di elusione, divenendo strumento sostanzialmente inefficace a rispondere alle esigenze che hanno dato origine al processo descritto. La regola non sembra ammettere eccezioni di sorta, ad essa non può dunque sfuggire il classamento che per conseguire lo scopo per il quale è stato congegnato, la equità della base impositiva, necessita di essere accompagnato da adeguati comportamenti etici dei soggetti coinvolti, in altre parole deve essere classamento etico.

L. Caraglio – Catasto fabbricati – Exeo Edizioni settembre 2018

La rendita catastale delle unità speciali o particolari

L’ebook costituisce una guida sintetica operativa per un corretto approccio alla dichiarazione in catasto dei documenti DOCFA per l’aggiornamento del catasto edilizio urbano, segnatamente per la determinazione della rendita proposta per le unità immobiliari speciali o particolari in costituzione o variate.

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Con l’ebook sono, fra l’altro, resi disponibili i prontuari/prezziari predisposti nel tempo da di 36 uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate, che possono risultare di valido aiuto al professionista, soprattutto al fine di circoscrivere e limitare eventuale possibilità di erronee determinazioni, rispetto al contesto catastale.

La presente terza edizione aggiorna il testo al disposto delle ultime leggi di stabilità ed in particolare a quella per l’anno 2018 (L. n. 205/2017).

Dopo una preliminare sintesi della normativa e della prassi ministeriale e l’analisi dei concetti generali derivanti dalla disciplina dell’estimo integrati al contesto catastale, sono sviluppati cinque esempi di calcolo della rendita catastale per le categorie speciali e particolari più ricorrenti (ante e post disposizioni lg. 208/2015).

 

Antonio Iovine – La rendita catastale delle unità speciali o particolari – Exeo edizioni gennaio 2018

Fabbricati rurali: accatastamento e trattamento fiscale

L’ebook costituisce una sintetica, ma esaustiva guida operativa, illustrativa della evoluzione nel tempo della prassi per l’accertamento catastale dei fabbricati rurali, che ha subito di recente profonde innovazioni normative.
In particolare viene trattato il processo di dichiarazione in catasto dei fabbricati delle costruzioni rurali già censiti al catasto dei terreni, che doveva essere portato a termine entro il 30/11/2012, come disposto dall’art. 13, comma 14-ter del DL n. 201/2011, e come recuperare eventuali inadempimenti. Contestualmente è sviluppata una sintetica rassegna del sistema impositivo immobiliare per il settore agricolo.

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È imminente l’invio da parte dell’Agenzia delle Entrate, sicuramente entro il 31/12/2017, degli atti di contestazione nei riguardi dei titolari di fabbricati rurali già censiti al catasto dei terreni che non hanno provveduto alla dichiarazione al catasto dei fabbricati entro il 30/11/2012 come disposto dall’art. 13, comma 14-ter del DL n. 201/2011. In prossimità di detto evento, l’ebook offre una panoramica sulle varie possibilità di sanare l’infrazione con il minimo danno. In particolare il testo è aggiornato con le recenti direttive di cui alla nota n. 213605 del 10/10/2017 dell’Agenzia delle Entrate.

Il testo contiene una illustrazione storica aggiornata della normativa e dei criteri di accatastamento e di riconoscimento della ruralità ai fini fiscali dei fabbricati anche la prassi a regime. E’ altresì sviluppata una rassegna della normativa in tema di imposizione immobiliare per fabbricati rurali e terreni agricoli, strumentale alla trattazione della tematica catastale.

 

Antonio Iovine, “Fabbricati rurali – accatastamento e trattamento fiscale” – Exeo Edizioni ottobre 2017

Esempi più complessi di tipi di aggiornamento cartografico con l’uso di PREGEO 10.60

L’ebook contiene otto esempi di allestimento concernenti le tipologie di atti di aggiornamento cartografico meno diffuse e/o più complesse.
Gli esempi sono svolti con la procedura informatica Pregeo 10.60 ad uso dei professionisti esterni la cui adozione diventa obbligatoria dal 29/4/2017.

 

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Il testo si integra con le trattazioni degli altri e-book della stessa collana editoriale, sulla medesima materia, ma contiene esempi diversi, per descrivere, nel loro complesso, tutta la prassi operativa concernente la consultazione e l’aggiornamento del catasto dei terreni.

 
Il testo è consigliato sia a tecnici professionisti, già con ampia esperienza professionale, che solo occasionalmente si sono interessati di catasto e che vogliano approfondire lo specifico argomento trattato o a neofiti, che hanno necessità di sviluppare una conoscenza pratica operativa della materia, dopo la formazione di natura scolastica, ma anche a professionisti operatori esperti in catasto, che non mancheranno di rilevare, nel testo, alcune curiosità o approfondimenti utili.

 

Iovine – Spina – Tufillaro, “Catasto terreni – Guida pratica n. 3” – Exeo Edizioni aprile 2017

PREGEO 10.60 – APAG 2.08 -guida pratica alla nuova versione da utilizzarsi obbligatoriamente dal 28/4/2017

La procedura informatica PREGEO 10, gratuitamente rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, è uno strumento d’ausilio per la compilazione dei documenti di aggiornamento cartografico.

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Nonostante la procedura sia ormai d’uso corrente da alcuni anni è comunque sempre viva l’esigenza informativa da parte degli operatori del settore.

 
In particolare dal 28 aprile c.a. diventa obbligatorio l’uso della nuova versione della procedura (Pregeo 10.60- Apag 2.08), che integra alcune funzionalità nell’ottica della semplificazione e dell’estensione delle originarie tipologie di atti approvabili in automatico, ad ulteriori casistiche.

 
Gli Autori hanno ritenuto di produrre un aggiornamento della precedente edizione del testo che reca una trattazione complessiva della materia, integrata con le recenti modifiche alla procedura, segnatamente tenute in evidenza.

Per lo stile illustrativo adottato dagli Autori, il testo costituisce non solo una guida operativa per l’uso della procedura informatica ma anche uno strumento guida per il richiamo costante a disposizioni normative e di prassi connesse alle dichiarazioni in esame (alcune allegate).

Mario Iovine – Salvatore Spina – Donato Tufillaro, “PREGEO 10.60 – APAG 2.08” – Exeo Edizioni marzo 2017