Il classamento catastale delle unità appartenenti alle categorie ordinarie

Il Catasto Fabbricati vive, oramai da decenni, un periodo di transizione che non sembra aver mai fine, nel quale è procrastinato l’attuale stato di fatto in attesa della sospirata revisione generale degli estimi. Il vigente sistema degli estimi catastali, introdotto con una normativa risalente alla prima metà del secolo scorso, è prigioniero di una intrinseca contraddizione, in quanto parti della normativa catastale furono concepite con ammirevole lungimiranza, ma altre risultarono inadeguate fin dalla entrata in conservazione dell’allora denominato Nuovo Catasto Edilizio Urbano nel lontano 1962. Il meccanismo di stima per classamento della rendita catastale parve fin da subito uno strumento mastodontico, inefficiente ed impreciso, mancante di un algoritmo per l’appropriata stima della rendita; questa criticità permane ancor oggi e proprio nel testo è contenuto una innovativa proposta per superare tale negatività e determinare la classe per il tramite di un apposito algoritmo. Il futuro, sempre promesso e mai realizzato, dovrebbe essere costituito da procedimenti di stima importati dall’ambito anglosassone, ma il prezzo che ci sarebbe da pagare è alto a causa di alcune incompatibilità tra la dottrina di tradizione italiana, inclusa nella normativa catastale vigente, e quella anglosassone.
Il cittadino comune e il professionista oggi si trovano dunque nella certezza di dover gestire, attraverso gli atti di aggiornamento catastale, il procedimento di stima per classamento, qualora ricorrano i presupposti per la determinazione o rideterminazione della rendita. Da questo punto di vista il lettore interessato può trovare un semplice strumento per interloquire correttamente con il professionista incaricato e provvedere ad un appropriato classamento, rispondente alle normative attualmente vigenti.

 

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La rendita catastale non è mai fine a se stessa, ma costituisce la base per l’imposizione fiscale immobiliare, la quale è sovente oggetto di inesatti luoghi comuni, la cui reale comprensione può consentire di far chiarezza sul ruolo dei vari soggetti che, a vario titolo, partecipano al processo impositivo e coglierne appieno le peculiarità e relative responsabilità. Molti luoghi comuni riguardano la famigerata revisione degli estimi catastali, la quale non è lo strumento attraverso cui aumentare le imposte sugli immobili, come erroneamente creduto da taluni, bensì l’indispensabile mezzo con il quale periodicamente vengono riallineate le rendite catastali per garantire l’equità del prelievo fiscale.

 
Il procrastinare, oltre ogni ragionevole misura, l’effettuazione della revisione generale, fino ad oggi mai eseguita nonostante siano trascorsi più di cinquant’anni dall’entrata in conservazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, ha portato ad un paradosso, poiché, preso atto di tutte le criticità proprie dell’attuale sistema degli estimi, la prossima revisione non verrà effettuata col meccanismo previsto dalle vetuste norme catastali, bensì con procedimenti importati dall’ambito anglosassone.
Infatti, nella permanenza dell’eccessivo stato di indecisione, il mondo non si è certo fermato ad aspettare che il titubante ed incerto potere politico italiano avviasse il procedimento di revisione. L’inarrestabile processo di globalizzazione ha fatto incontrare la dottrina estimativa di origine anglosassone con quella di tradizione italiana che è rimasta annichilita, con la conseguente inculturazione della dottrina anglosassone, molto permeabile alle criticità dell’economia, difetto che riguardava l’estimo italiano in misura molto minore. Dietro la denominazione di revisione generale in realtà oggi si cela una sostituzione completa del logoro sistema degli estimi catastali con uno di nuova concezione, basato su procedimenti importati dal contesto anglosassone.

 
L’Italia si trova dunque in un particolare stato di transizione nel quale è alle spalle un sistema degli estimi consumato dal trascorrere del tempo, intriso di criticità concettuali mai superate e non più adatto a descrivere correttamente la realtà corrente, ma il nuovo sistema degli estimi catastali si preannuncia, oramai da più circa venti anni, come uno strumento del quale si prefigurano un considerevole numero di gravi criticità dottrinali ed operative.
La pubblicazione aiuta il comune cittadino a orientarsi nell’indeterminata situazione attuale, porgendogli una visione semplificata della realtà catastale, sfrondata da tutto ciò che può essere ritenuto superfluo, mettendo bene in evidenza come il classamento sia a tutti gli effetti una procedura di stima appartenente a pieno titolo alla dottrina della scienza estimativa e non, come sovente percepito, come una mera procedura burocratica, appesantita oltremisura dall’imposto intervento di un tecnico abilitato.
L’approccio semplificato però non riduce in alcun modo il rigore scientifico con il quale gli argomenti sono esposti, anzi l’e-book contiene delle soluzioni per risolvere talune gravi criticità del sistema catastale vigente. Tali soluzioni costituiscono un prezioso strumento operativo per il professionista, sia egli «alle prime armi», piuttosto che un tecnico d’esperienza. Le medesime risultano inoltre una prefigurazione di taluni possibili modi per porre rimedio a certe criticità che già si intravvedono delineate, attraverso i provvedimenti normativi finora approvati, nel sistema degli estimi di nuova concezione.

 
Per comprendere bene il futuro prossimo venturo è allora indispensabile analizzare le criticità che, originate nel sistema economico, rischiano di transitare senza filtri nel nuovo sistema degli estimi. Le criticità possono essere riferite a due macroaggregazioni, la prima riguarda le grandissime problematicità che affliggono la modellizzazione degli eventi economici, la seconda riguardante invece aspetti di natura squisitamente etica nel comportamento dei soggetti economici. A monte di tutte le questioni ed implicazioni tecnico-scientifiche di dottrina e di prassi esiste dunque un ineludibile criticità di ordine etico.

 
La dualità tra etica ed economia, a sua volta, è sempre esistita e l’analisi, pur da diversi punti di vista, non ha mai consentito di addivenire a concrete soluzioni; la questione morale pertanto non è ancora stata risolta, sebbene i minimi presupposti per inviarla a soluzione siano ben noti a tutti: “basterebbe avere un maggior numero di persone oneste” (B. Croce).

 
L’amara ed inevitabile conclusione ultima è che, in assenza di comportamenti dei soggetti economici ispirati all’etica, anche le più sopraffine soluzioni teorico-pratiche, escogitate dalle menti umane, vengono depotenziate se non addirittura annichilite. Si entra in un circolo vizioso nel quale a bisogni umani, individuali e collettivi, si cerca di corrispondere con soluzioni teorico-pratiche, riprese dal corpo normativo, il quale è a sua volta oggetto di elusione, divenendo strumento sostanzialmente inefficace a rispondere alle esigenze che hanno dato origine al processo descritto. La regola non sembra ammettere eccezioni di sorta, ad essa non può dunque sfuggire il classamento che per conseguire lo scopo per il quale è stato congegnato, la equità della base impositiva, necessita di essere accompagnato da adeguati comportamenti etici dei soggetti coinvolti, in altre parole deve essere classamento etico.

L. Caraglio – Catasto fabbricati – Exeo Edizioni settembre 2018

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