L’acquisizione gratuita degli abusi edilizi ex art. 31 d.P.R. 380/2001

La confisca amministrativa degli abusi edilizi è in vigore da oltre quarant’anni, ma le sue vere criticità si stanno profilando solamente in questi ultimi tempi.
Prevista originariamente dalla legge Bucalossi del 1977, otto anni più tardi questa misura confiscatoria è confluita nella legge 47/1985, che oggi ricordiamo principalmente perché introdusse il primo condono edilizio, ma che all’epoca segnò anche una riforma davvero epocale dell’urbanistica-edilizia nazionale.

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Nel decennio successivo, la confisca edilizia fu tradotta per ben due volte dinnanzi alla Consulta, che entrambe le volte la ritenne conforme al dettato costituzionale: sia all’art. 42 Cost. (perché non costituisce un’espropriazione per pubblica utilità), sia all’art. 3 Cost. (perché non si applica e non si può applicare al proprietario incolpevole). E con questo doppio placet la confisca è confluita nel testo unico dell’edilizia approvato con d.P.R. 380/2001, laddove oggi la ritroviamo all’art. 31.

 
Nel frattempo, però, nell’ambito del nostro ordinamento ha acquisito crescente importanza la Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo, che tutela la proprietà (art. 1, Prot. Add. Conv. EDU) e vieta l’applicazione di sanzioni inique (art. 6 Conv. EDU) o comunque arbitrarie (art. 7 Conv. EDU).

 
Ora, sebbene non risulti che la nostra confisca amministrativa degli abusi edilizi sia mai stata sottoposta all’attenzione della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo, quest’ultima si è già occupata in più occasioni di un’altra confisca prevista dal testo unico dell’edilizia e segnatamente della confisca urbanistica penale, ossia della misura acquisitiva disposta dal giudice penale a fronte di una lottizzazione abusiva.

 
È noto, in particolare, il caso Sud Fondi, che ha coinvolto un complesso di fabbricati di enormi dimensioni realizzato sul lungomare di Bari. Tale gruppo di edifici (forse uno degli “ecomostri” più tristemente famosi) è stato successivamente acquisito alla mano pubblica e distrutto dall’autorità comunale, nonostante l’assoluzione degli imputati per assenza di dolo o colpa. Investita della questione, la Corte EDU ha accertato una gravissima violazione della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo, successivamente liquidando a favore dei privati (in mancanza di accordo fra le parti) una somma di ben 49 milioni di euro. Né si tratta di un episodio isolato, perché analoghe conclusioni sono state raggiunte, in seguito, anche in altre occasioni: tra tutti merita di essere ricordato soprattutto il caso Varvara, riguardante un vasto complesso immobiliare realizzato a Cassano delle Murge, acquisito alla mano pubblica nonostante la pronuncia di una sentenza di non luogo a procedere e foriero di un’altra severa censura da parte della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo. E nell’estate del 2018 questo orientamento che si va consolidando è stato confermato con l’accoglimento di tre ulteriori ricorsi da parte della Corte di Strasburgo nella sua composizione più autorevole (la Grande Camera).
Ora, la giurisprudenza amministrativa più sensibile ha già riconosciuto che la nostra confisca edilizia è istituto assai vicino alla confisca urbanistica già esaminata dalla Corte EDU, cosicché la giurisprudenza di quest’ultima si può estendere, per analogia, anche alla prima. Se questo è vero, il primo dovere dell’interprete (sia esso un pubblico funzionario, un tecnico, un avvocato o un giudice) è applicare l’istituto in modo conforme alla Convenzione EDU ed alla giurisprudenza della Corte, così da prevenire eventuali condanne a carico dell’Italia, nonché la rimessione dell’istituto alla Consulta per violazione della Convenzione e dell’art. 117 Cost..

 
Eppure, fino ad oggi, la prassi amministrativa e giurisprudenziale si è curata ben poco di allineare l’istituto della confisca alla Convenzione EDU ed alla giurisprudenza di Strasburgo: il nutrito contenzioso amministrativo si risolve spesso nell’applicazione di massime enunciate nel vigore della legge sul primo condono o addirittura della legge Bucalossi, senza curarsi né delle sopravvenute modifiche normative, né tantomeno della più recente giurisprudenza della Corte EDU. Al giorno d’oggi, però, di queste novità della normativa nazionale e soprattutto della giurisprudenza sovranazionale si deve necessariamente conto ed anzi la compatibilità con la Convenzione e con la giurisprudenza della Corte EDU costituisce la chiave di lettura dell’istituto.

 
L’analisi della confisca edilizia deve essere dunque condotta con spirito particolarmente critico, analizzando approfonditamente la casistica giurisprudenziale, ma senza mancare di censurarla laddove imposto dalla Convenzione EDU e dall’applicazione che ne fa la Corte di Strasburgo.

 
Questo vale anzitutto per i presupposti della confisca. Tra essi spicca l’ordinanza di demolizione, che costituisce ad un tempo un provvedimento impugnabile e la comunicazione di avvio del procedimento confiscatorio: ciò dovrebbe riservare una particolare attenzione a questo atto amministrativo di delicatissima importanza, mentre invece la giurisprudenza si ostina spesso ad affermare principi tutt’altro che condivisibili e sicuramente incompatibili con la recente giurisprudenza della Corte EDU.

 
Nell’ambito della fase istruttoria, i principali dubbi di compatibilità con le fonti sovranazionali riguardano le istanze che l’interessato può indirizzare all’autorità procedente e soprattutto la rilevanza di una sua eventuale dichiarazione (e dimostrazione) di non colpevolezza. L’impossibilità di sanzionare il proprietario incolpevole, invero, è stata già attestata nel 1991 dalla nostra Corte costituzionale, ma l’analisi della casistica giurisprudenziale dimostra l’emersione di casi notevolmente problematici, nei quali si rischia di sanzionare il proprietario non colpevole, con grave lesione non solo della Convenzione EDU ma anche della nostra Costituzione.

 
Con riguardo al provvedimento di confisca ed ai relativi effetti, al giorno d’oggi è assai difficile accettare che l’oggetto dell’acquisizione, che la legge impone di identificare direttamente nell’ordinanza di demolizione, secondo certa giurisprudenza possa rimanere vago non solo in quell’ordinanza ma persino nel provvedimento acquisitivo. E questo è solo uno dei punti critici del provvedimento di confisca, che costituisce il momento culminante dell’intero procedimento e che dunque si espone più di ogni altro profilo a fondati dubbi di compatibilità con la Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo e con la giurisprudenza della Corte EDU.

 
Non mancano, infine, numerosi aspetti problematici nell’ambito della fase esecutiva della confisca, ivi inclusi i parametri che devono guidare l’amministrazione nella scelta fra demolire e conservare il bene, nonché la delicata questione del coordinamento fra l’azione repressiva amministrativa e quella penale.

 
Tutte questa criticità sono analizzate, nell’opera dedicata alla confisca edilizia, alla luce della chiave di lettura costituita dalla Convenzione EDU e dalla giurisprudenza della Corte, arricchendo l’analisi con vastissima casistica giurisprudenziale e con un formulario tecnico-operativo illustrativo, ma senza mai perdere di vista l’obiettivo di dare al nostro istituto un’applicazione compatibile con le fonti sovranazionali: soltanto in questo modo è possibile evitare che la Repubblica si esponga a pesanti sanzioni da parte della Corte di Strasburgo e che ciò determini la fine dell’istituto della confisca edilizia, che è nato con le migliori intenzioni e che per decenni ha dato buona prova di sé, ma che oggi è tenuto anch’esso (come ogni istituto del nostro ordinamento) a rimanere costantemente al passo coi tempi.

Marco Antoniol – LA CONFISCA EDILIZIA: L’acquisizione gratuita degli abusi edilizi ex art. 31 d.P.R. 380/2001 – Exeo Edizioni luglio 2018

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L’istituto della diffida ad adempiere

L’istituto della diffida ad adempiere è di frequente utilizzato dalle parti contraenti in quanto più rapido e meno costoso della definizione giudiziale di una vertenza.

Si è posta la recente questione relativa alla possibilità, per il contraente non inadempiente, di rinunciare all’effetto risolutorio della diffida ad adempiere, decorso inutilmente il termine di cui all’art. 1454 c.c. fissato nella stessa.

Sul punto non vi è una posizione unanime.

Taluni, nonostante il tenore letterale dell’art. 1454 c.c., ritengono che l’effetto risolutorio sia rinunciabile. Si è infatti affermato che la diffida ad adempiere costituisce una facoltà per il contraente non inadempiente: dopo l’inutile decorso del termine fissato, chi l’ha intimata ha facoltà di rinunciare al suo effetto. Inoltre, la diffida ad adempiere ha natura di negozio giuridico: pertanto, non può produrre effetti contro ed oltre  la volontà del suo autore. Secondo altri non è invece ammissibile la rinuncia all’effetto risolutorio da parte del contraente non inadempiente, in quanto tale effetto è sottratto per evidente volontà della legge alla libera disponibilità del contraente stesso.

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La posizione prevalente ritiene invece che l’intimante non possa, essendosi la risoluzione verificata automaticamente, rinunciare ad essa cancellandone gli effetti né mediante revoca della stessa né mediante intimazione di nuova diffida né con il ricorso ad altri mezzi di tutela. Ciò in quanto, anche sulla base del tenore letterale dell’art. 1454 c.c., la risoluzione opera senza necessità di un intervento del giudice. A tal proposito, si è tra l’altro sottolineata la necessità di tutelare il debitore, che ha un interesse alla certezza della propria posizione ed un affidamento rispetto all’impossibilità di essere chiamato ad adempiere dopo l’infruttuoso decorso del termine.

Altra tematica recentemente emersa a proposito dell’istituto è il numero di giorni da assegnare nella’atto di diffida: non sempre i quindici giorni di cui all’art. 1454 c.c. sono sufficienti per adempiere.

Si ritiene infatti in via prevalente che nella diffida ad adempiere si possono assegnare termini inferiori rispetto a quello indicato nel codice civile, purché essi siano congrui rispetto alla tipologia delle attività da compiersi nel lasso di tempo concesso.

Vi sono infatti ipotesi in cui si può imporre anche un termine inferiore. Ciò può succedere quando il termine inferiore sia ritenuto dal giudice congruo in base alla natura del contratto e agli usi. Bisogna infatti guardare alla prestazione richiesta al debitore e verificare se essa possa essere eseguita, ragionevolmente, in meno di quindici giorni, sulla base anche degli usi in vigore per quel particolare contratto.

Altro aspetto costantemente valorizzato per l’applicazione dell’istituto in esame è quello della valutazione dell’inadempimento del debitore.

Per evitare che il creditore possa sfruttare strumentalmente questo istituto anche in caso di insignificanti inadempimenti della controparte, è necessario che l’inadempimento contestato sia grave alla luce della complessiva economia del contratto.

Qualora la controparte contesti la risoluzione automatica del contratto, il giudice dovrà valutare che l’inadempimento per il quale è stata inviata la diffida ad adempiere non sia di scarsa importanza. Deve inoltre verificare che l’inadempimento sia dovuto a una responsabilità del debitore e non a cause indipendenti alla sua sfera. Ai fini dell’accertamento della risolu­zione di diritto, conseguente a diffida ad adempie­re senza esito, intimata dalla parte adempiente, il giudice è tenuto a valutare la sus­sistenza degli estremi, soggettivi e oggettivi, dell’inadempimento; dovrà verificare sotto il profilo oggettivo che l’inadempimento sia non di scarsa importanza, alla stregua del criterio indicato dall’art. 1455 c.c., e, sotto il profilo sog­gettivo, l’operatività della presunzione di respon­sabilità del debitore inadempiente fissata dall’art. 1218 c.c., la quale, pur dettata in riferimento alla responsabilità per il risarcimento del danno, rappresenta un principio di carattere generale.

Il tema dell’inadempimento inevitabilmente si innesta con quello più generale e sempre attuale del  principio della buo­na fede oggettiva, cioè della reciproca lealtà di condotta, che deve presiedere all’esecuzione del con­tratto, così come alla sua formazione ed alla sua interpretazione e, in definitiva, accompagnarlo in ogni sua fase. Pertanto, l’apprezzamento della slealtà del comportamento della parte che invochi la risoluzione del contratto per inadempimento si ripercuote sulla valutazione della gravità dell’ina­dempimento stesso, nel caso in cui tale soggetto abusi del suo diritto potendo comunque realizzare il suo interesse senza ricorrere al mezzo estremo dell’ablazione del vincolo.

 

Patrizia Barchi – La diffida ad adempiere, sciogliersi dal contratto senza ricorrere al giudice – Exeo edizioni maggio 2018

La rendita catastale delle unità speciali o particolari

L’ebook costituisce una guida sintetica operativa per un corretto approccio alla dichiarazione in catasto dei documenti DOCFA per l’aggiornamento del catasto edilizio urbano, segnatamente per la determinazione della rendita proposta per le unità immobiliari speciali o particolari in costituzione o variate.

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Con l’ebook sono, fra l’altro, resi disponibili i prontuari/prezziari predisposti nel tempo da di 36 uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate, che possono risultare di valido aiuto al professionista, soprattutto al fine di circoscrivere e limitare eventuale possibilità di erronee determinazioni, rispetto al contesto catastale.

La presente terza edizione aggiorna il testo al disposto delle ultime leggi di stabilità ed in particolare a quella per l’anno 2018 (L. n. 205/2017).

Dopo una preliminare sintesi della normativa e della prassi ministeriale e l’analisi dei concetti generali derivanti dalla disciplina dell’estimo integrati al contesto catastale, sono sviluppati cinque esempi di calcolo della rendita catastale per le categorie speciali e particolari più ricorrenti (ante e post disposizioni lg. 208/2015).

 

Antonio Iovine – La rendita catastale delle unità speciali o particolari – Exeo edizioni gennaio 2018

Fabbricati rurali: accatastamento e trattamento fiscale

L’ebook costituisce una sintetica, ma esaustiva guida operativa, illustrativa della evoluzione nel tempo della prassi per l’accertamento catastale dei fabbricati rurali, che ha subito di recente profonde innovazioni normative.
In particolare viene trattato il processo di dichiarazione in catasto dei fabbricati delle costruzioni rurali già censiti al catasto dei terreni, che doveva essere portato a termine entro il 30/11/2012, come disposto dall’art. 13, comma 14-ter del DL n. 201/2011, e come recuperare eventuali inadempimenti. Contestualmente è sviluppata una sintetica rassegna del sistema impositivo immobiliare per il settore agricolo.

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È imminente l’invio da parte dell’Agenzia delle Entrate, sicuramente entro il 31/12/2017, degli atti di contestazione nei riguardi dei titolari di fabbricati rurali già censiti al catasto dei terreni che non hanno provveduto alla dichiarazione al catasto dei fabbricati entro il 30/11/2012 come disposto dall’art. 13, comma 14-ter del DL n. 201/2011. In prossimità di detto evento, l’ebook offre una panoramica sulle varie possibilità di sanare l’infrazione con il minimo danno. In particolare il testo è aggiornato con le recenti direttive di cui alla nota n. 213605 del 10/10/2017 dell’Agenzia delle Entrate.

Il testo contiene una illustrazione storica aggiornata della normativa e dei criteri di accatastamento e di riconoscimento della ruralità ai fini fiscali dei fabbricati anche la prassi a regime. E’ altresì sviluppata una rassegna della normativa in tema di imposizione immobiliare per fabbricati rurali e terreni agricoli, strumentale alla trattazione della tematica catastale.

 

Antonio Iovine, “Fabbricati rurali – accatastamento e trattamento fiscale” – Exeo Edizioni ottobre 2017

Esempi più complessi di tipi di aggiornamento cartografico con l’uso di PREGEO 10.60

L’ebook contiene otto esempi di allestimento concernenti le tipologie di atti di aggiornamento cartografico meno diffuse e/o più complesse.
Gli esempi sono svolti con la procedura informatica Pregeo 10.60 ad uso dei professionisti esterni la cui adozione diventa obbligatoria dal 29/4/2017.

 

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Il testo si integra con le trattazioni degli altri e-book della stessa collana editoriale, sulla medesima materia, ma contiene esempi diversi, per descrivere, nel loro complesso, tutta la prassi operativa concernente la consultazione e l’aggiornamento del catasto dei terreni.

 
Il testo è consigliato sia a tecnici professionisti, già con ampia esperienza professionale, che solo occasionalmente si sono interessati di catasto e che vogliano approfondire lo specifico argomento trattato o a neofiti, che hanno necessità di sviluppare una conoscenza pratica operativa della materia, dopo la formazione di natura scolastica, ma anche a professionisti operatori esperti in catasto, che non mancheranno di rilevare, nel testo, alcune curiosità o approfondimenti utili.

 

Iovine – Spina – Tufillaro, “Catasto terreni – Guida pratica n. 3” – Exeo Edizioni aprile 2017

PREGEO 10.60 – APAG 2.08 -guida pratica alla nuova versione da utilizzarsi obbligatoriamente dal 28/4/2017

La procedura informatica PREGEO 10, gratuitamente rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, è uno strumento d’ausilio per la compilazione dei documenti di aggiornamento cartografico.

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Nonostante la procedura sia ormai d’uso corrente da alcuni anni è comunque sempre viva l’esigenza informativa da parte degli operatori del settore.

 
In particolare dal 28 aprile c.a. diventa obbligatorio l’uso della nuova versione della procedura (Pregeo 10.60- Apag 2.08), che integra alcune funzionalità nell’ottica della semplificazione e dell’estensione delle originarie tipologie di atti approvabili in automatico, ad ulteriori casistiche.

 
Gli Autori hanno ritenuto di produrre un aggiornamento della precedente edizione del testo che reca una trattazione complessiva della materia, integrata con le recenti modifiche alla procedura, segnatamente tenute in evidenza.

Per lo stile illustrativo adottato dagli Autori, il testo costituisce non solo una guida operativa per l’uso della procedura informatica ma anche uno strumento guida per il richiamo costante a disposizioni normative e di prassi connesse alle dichiarazioni in esame (alcune allegate).

Mario Iovine – Salvatore Spina – Donato Tufillaro, “PREGEO 10.60 – APAG 2.08” – Exeo Edizioni marzo 2017

La dichiarazione di successione online e voltura catastale

L’ebook costituisce una sintetica, ma esaustiva guida operativa, illustrativa della evoluzione nel tempo della prassi per la compilazione della dichiarazione di successione. In particolare, la trattazione è incentrata sull’illustrazione della procedura informatica di adempimento telematico “SuccessioneOnline” disponibile a decorrere dal 23 gennaio 2017.

 
Fino al 31/12/2017 coesisteranno le facoltà di utilizzare la prassi pregressa di adempimento (dichiarazione su stampato cartaceo e successivo passaggio in catasto per la voltura catastale) e le nuove procedure telematiche.

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A tale fine, ma anche per costruire un anello di collegamento tra vecchia e nuova prassi, è stata sviluppata anche l’illustrazione secondo le modalità pregresse di compilazione della dichiarazione. In particolare la guida contiene anche esemplificazioni dell’uso delle procedura catastale “Voltura 1.1” per l’esecuzione delle volture catastali, anche nel più ampio panorama, che resterà ancora attivo, di adempimento disgiunto tra dichiarazione di successione e voltura catastale.

 

Il testo si integra con le trattazioni degli altri e-book della stessa collana editoriale, in materia catastale, ed è consigliato sia direttamente al contribuente (certamente per i casi più lineari) sia ai tecnici professionisti, che operano in questo settore specifico di adempimenti fiscali-catastali.

M. Iovine – G. Taddeo, “La dichiarazione di successione online e voltura catastale” – Exeo Edizioni marzo 2017